• 入居者の方(高齢者)が近隣に迷惑をかけることはありませんか?
  • 入居募集から入居者管理等は、運営会社と当社が連携しておこないます。きちんと入居審査をして、共同生活に適さない方のご入居はご遠慮いただきます。また入居さてから、認知症等の症状により、共同生活が困難になった場合は、近隣のグループホーム等に入所していただくよう契約にさせていただきます。その紹介等も当社と運営会社とで連携しておこないます。
  • 入居者が亡くなった場合の悪い風評等は出ませんか?
  • 入居者は高齢者ですから、病院及び、室内で亡くなることも考えられます。ただ、一般のアパートマンションとは違うので、その後の入居(募集)に影響することはありませんし、近隣住民も高齢者施設として考える方が多く、その辺の理解は問題ありません。また、その際の退去等も、運営会社である介護会社がおこないますので、オーナー様が携わることはありません。
  • 介護会社はどのようにして決めるのですか?
  • 当社では、定期的にセミナーをおこない、ビジネスパートナーとしての介護会社、医療機関を募っております。その中から財務内容、サービス品質、経営者の人柄等を判断させていただき、その候補地及び、高齢者住宅のコンセプトにあった介護会社(医療機関)を紹介します。(オーナー様、銀行様にもご面談いただき、ご判断を仰ぎます。)
    当社では、チェックシートを用いて、定期的に介護会社の管理もさせていだきます。その他、医療機関、給食事業者、訪問歯科、福祉用具レンタル会社、訪問理美容等々もビジネスパートナーとして、当社で募って参ります。
  • 入居募集及び、空室対策はどのようにおこなうのですか?
  • 入居募集は、介護会社様が中心になって、行政、ケアーマネージャー、病院の医療連携室のソーシャルワーカー、介護施設の相談員、地域の民生委員、老人会等々のネットワークへの働きかけによって、独居高齢者の情報、退院患者の情報等々を収集し、またそれらの方々にご紹介いただくことにより、ご入居につなげます。施設の入所待機者も多いことから、高齢者の入居が見込めないということは考えられません。また当社では、エリアマーケティング(調査)を徹底し、そのエリアのニーズに合わせた入居料金設定をしますので、高くて敬遠されることはありません。
  • 銀行からの融資は受けられますか?
  • 当社の提携銀行をご紹介します。また当社が責任をもって、事業計画の策定、銀行への折衝をおこないますので、ご心配いりません。
  • 特別養護老人ホームやグループホームが近くにあっても大丈夫ですか?
  • 全く問題ありません。今回ご提案するサービス付き高齢者向け住宅や特別養護老人ホーム、グループホーム等々の入居希望者は、それぞれの対象者が違いますので、競合することはありません。
    また、同じようサービス付き高齢者向け住宅が隣接していても、料金設定が違えば、競合になることはありませんので、ご安心ください。
    当社では、名古屋市全域の市場調査をしておりますので、調査結果に基づいて、よほどダメな立地であれば、当社の方から建築をお勧めすることはありません。
  • 運営会社がつぶれたら、どうなりますか?
  • 確かに、開設しても入居稼働率が上がらない場合は、運営会社の撤退も考えられます。
    しかし、そうならないための①調査と②料金設定、③運営会社の選定をおこなっているので、まず入居者が集まらないサービス付き高齢者向け住宅経営のご提案は申し上げることはございません。
    しかし万が一、運営会社の自己都合により撤退する場合は、次の運営会社を探して引継ぎをお願いします。当社のローコスト建築により、運営会社が負担になるような賃料設定はしません。
    何より、高齢者住宅内での介護サービスは、一般的な在宅介護よりも、効率的かつ、生産性の高いサービスが提供できるので、①ヘルパー募集、②資金繰り、③財務安定においても有利に働き、実は介護会社は条件の良い高齢者住宅への参入を狙っているのです。
  • 家賃保証(サブリース)ではなく、自主運営も可能なのか?
  • もちろん可能です。当たり前ですが、家賃保証よりも収入は多くなり、利回りも高くなります。
    自主運営の場合でも、当社で入居者の介護・生活全般を委託できる事業者をご紹介します。
    当社では、建物、金銭、委託事業者及び、入居者の等の管理もできますので、ご相談ください。
  • 改修工事、修繕等の費用負担はどうなりますか?
  • 詳細に関しては、別紙をご参照いただきますが、建物の躯体、付帯設備の補修に関しては、
    オーナ様にご負担いただきます。経年劣化、入居者及び、運営会社による過失、その他、
    消耗による交換、設備関係の保守点検、維持管理は、借主負担となります。
  • 制度変更により、サービス付き高齢者向け住宅が経営できなくなることはありますか?
  • 介護保険制度は、3年毎に改正があります。高齢者住まい法も2009年にマイナーチェンジがありました。今後も制度変更はあると思います。ただ制度変更によってサービス付き高齢者向け住宅がなくなる、運営できなくなることは考えにくいと思います。介護施設はまだまだ不足しています。有料老人ホームの公募も少なく、総量規制の対象となっています。これらの施設を増やすには、財源の確保が必要です。国が積極的に施設建設をおこなうには、介護保険はじめ、消費税等の税制改革が伴います。それに対してサービス付き高齢者向け住宅は民間活力でおこなう事業です。
    逆に言うと、補助金等が得られない事業ということになりますが、実は国も民間に期待している事業なのです。しかし一方で、国はサービス付き高齢者向け住宅を厳しく取り締まろうという動きがあるのも事実です。しかしそれは、悪い事業者の排除が目的であり、入居者に配慮した政策なので、真面目にやっている事業者は何の心配もしていません。
  • 家賃保証(サブリース)の場合の契約期間はどのくらいになりますか?
  • 基本は、オーナー様の借入期間に準じますが、20~30年契約になります。
    当初10年間は、賃料の見直しをせず、固定賃料を基本とする。11年目から2年毎に賃料の改定を協議し、その必要があれば改定する。ただし、経済状況の急変動等があった場合は、賃料の改定を協議する。

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